Mit jeder neuen Ausgabe drohen mitunter drastische Erhöhungen – aber wenigstens lässt sich die „Ortsüblichkeit“ der Miete feststellen. Besonders freundliche Vermieter bleiben bei der Ermittlung außen vor. Und werden überhaupt die Richtigen befragt?
Streit über die Miethöhe ist wegen der hohen Emotionalität und existenziellen Bedeutung von Wohnraum unbedingt zu vermeiden. Glücklich können sich in diesem Fall Bürger der Kommunen schätzen, die einen qualifizierten Mietspiegel erstellen. Die Streitparteien müssen sich dann nicht auf Basis gesammelter und damit oft untauglicher Vergleichsmieten aus der Nachbarschaft zu einigen versuchen, sondern können „gesetzlich vermuten“, dass die Beträge im Mietspiegel die ortsübliche Vergleichsmiete wiedergeben.
Was regelt der Mietspiegel?
Er spiegelt die tatsächliche Mietenentwicklung in den vergangenen zwei Jahren – das Bild dürfte aber den wenigsten Mietern gefallen. In Stuttgart sind die Bestandsmieten erheblich gestiegen. Dabei waren in den Hochphasen der Coronapandemie weniger Menschen als sonst zugezogen, was die Lage hätte entspannen können. Der Mieterverein hat mit Verweis auf das Plus von 6,8 Prozent seit April 2020 geschlussfolgert, es habe „offensichtlich genügend Vermieter gegeben, die keine Rücksicht auf ihre Vertragspartner genommen haben“. Weil sich die Situation durch den Zuzug von Flüchtlingen und die niedrigen Neubauzahlen verschärfen werde, wird nun ein Mietenstopp für die nächsten sechs Jahre gefordert. Laut Ulrich Wecker von Haus & Grund widerlege der „maßvolle Anstieg das Gerede vom angeblich unbezahlbaren Wohnen in Stuttgart“. Die Mietspiegelentwicklung zeigt sich bei ansonsten hoher Preisdynamik sogar als stabilisierender Faktor“.
Miete ist nicht gleich Miete
Der Mietspiegel regelt die Höhe von bestehenden Mietverträgen. Bei der stichprobenhaften Befragung von rund 15 000 Haushalten werden jene in den Blick genommen, die in den vergangenen sechs Jahren erhöht wurden oder in diesem Zeitraum neu abgeschlossen worden sind. Weil der Gesetzgeber die Möglichkeiten zur Anpassung beschränkt, liegen Bestandsmieten deutlich unter den Angebotsmieten von im Internet angepriesenen Wohnungen. Im Schnitt sind es jetzt 11,04 Euro, während die Angebotsmieten im dritten Quartal auf 13,90 Euro gestiegen sind. Ein Fünf-Jahres-Vergleich in 79 deutschen Großstädten durch die Vermittlungsplattform Immowelt.de ergab Mietsteigerungen um bis zu 37 Prozent (in Rostock). In Stuttgart erhöhten sich die Mieten „nur“ um 22 Prozent, allerdings von einem hohen Ausgangswert. Stuttgart ist die zweitteuerste Stadt hinter München (18,70 Euro) – aber vor Frankfurt mit 13,50 Euro. Ein Grund ist das zu geringe Neubauangebot bei wieder steigenden Bevölkerungszahlen. Den größten Nachteil haben nun die Bürger, die einen Vertrag abgeschlossen haben, bei dem sich Mieterhöhungen am Verbraucherindex orientieren und die Mieten automatisch Jahr für Jahr erhöht werden dürfen (aber natürlich nicht müssen). Die Inflationsrate in Deutschland lag im November bei zehn Prozent, im Oktober waren es sogar 10,4 Prozent. Besonders hart trifft es Bürger, die mit Indexvertrag in eine Wohnung einziehen, deren Miete bereits sehr hoch ist.
Wie aktuell ist ein Mietspiegel?
Damit der Mietspiegel seine Qualifizierung behält, muss alle vier Jahre eine Aktualisierung in Form einer Befragung vorgenommen werden. Aber schon alle zwei Jahre ist eine Anpassung an die Marktentwicklung fällig. Aus Gründen der Praktikabilität begnügen sich viele Kommunen bei der Fortschreibung, den Verbraucherpreisindex zugrunde zu legen. Das war bei minimalen Inflationsraten preisdämpfend, nun tritt das Gegenteil ein. Tübingen hat gerade um sechs Prozent für zwei Jahre erhöht, in Esslingen, wo der Mietspiegel 2024 aktualisiert wird, droht eine Anpassung um zehn Prozent. Solch drastische Erhöhungen will der Bundesrat verhindern, er hat deshalb eine Gesetzesinitiative gestartet. Die Stadt Stuttgart nimmt den leichten Weg nicht, sondern befragt die Mieter alle zwei Jahre.
Ist die Befragung unstrittig?
Aus Sicht des Mietervereins ist das Verfahren verbesserungswürdig. Dass nur noch Fragebögen verschickt werden, anstatt die Bewohner an der Tür zu befragen, führt nach Ansicht der Vereinsgeschäftsführerin Angelika Brautmeier dazu, dass vor allem die ärmere Bevölkerungsgruppe schlechter erreicht wird und günstige Mietverhältnisse unberücksichtigt bleiben. Gebildete Menschen würden eher Fragebögen ausfüllen als Mieter, die damit intellektuell überfordert sind. Eine Vor-Ort-Befragung hätte einen größeren Rücklauf und eine breitere Streuung der erfassten Wohnungen zur Folge. Das Statistische Amt sieht diesen Nachteil nicht. Allerdings kann der Fragebogen für die nächste Erhebung nicht mehr straffrei in die Papiertonne wandern. Die Teilnahme ist nun eine gesetzliche Pflicht.
Wie hoch darf die Miete sein?
Der Mietspiegel gibt die Betragswerte vor, mit denen die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden kann. Das ist nicht automatisch die Höchstgrenze. Soll die Miete nun angepasst werden, muss sie zuvor mindestens 15 Monate unverändert geblieben sein. Innerhalb der vergangenen drei Jahre darf sie um nicht mehr als 20 Prozent angehoben werden; in Städten mit angespanntem Wohnungsmarkt wie Stuttgart oder Esslingen liegt diese Kappungsgrenze sogar bei 15 Prozent. Allerdings kann Mietern eine separate Erhöhung im Fall einer Modernisierung oder einer energetischen Sanierung passieren. Dann kann sogar die ortsübliche Vergleichsmiete überschritten werden. Weitere Erhöhungen müssten dann aber vorerst unterbleiben.
