Hausbesitzer und potenzielle Käufer im Kreis Esslingen und darüber hinaus stellen fest, dass die Immobilienpreise sinken. Damit kehrt sich der Trend der vergangenen Jahre um. Was bedeutet das für Käufer und Verkäufer? Und warum steigen trotzdem die Mieten?
Häuser und Wohnungen verkaufen war lange Zeit einfach im Kreis Esslingen und in der Region Stuttgart – für die Verkäufer, weil sich Käufer gegenseitig überschlugen mit Angeboten. Das ist jetzt offenbar vorbei. Die Immobilienpreise sinken. Das klingt nach einer guten Nachricht für potenzielle Käufer. Doch die halten sich momentan noch zurück, ebenso wie die Bauherren. Das hat einen einfachen Grund: Kredite werden teurer und die Inflation tut ihr übriges. Zu allem Übel klettern die Mietpreise nach oben. Gibt es überhaupt Gewinner in der jetzigen Lage?
Die Situation ist „vertrackt“, sagt Hermann Falch von Haus&Grund Esslingen. „Es ist unbefriedigend für alle. Keiner hat eine Lösung.“ Vielleicht gibt es aber Erklärungen. Julia Miller-Lissner ist Immobilienmaklerin bei Engel&Völkers. Als sie in das Geschäft mit Immobilien einstieg, fand sie einen „Verkäufermarkt“ vor. Die Nachfrage nach Häusern war „riesig“. Käufer, die ein Haus suchten, fand sie immer. Viel schwieriger war es, Aufträge für den Verkauf zu bekommen. „Oft bekam der Makler den Auftrag, der den Wert am höchsten einschätzte, und das oft nur, um den Auftrag zu bekommen, nicht weil der Wert real war. Das, was auf den Markt geworfen wurde, war nicht selten überteuert.“
Das hat sich geändert. Miller-Lissner findet sich jetzt in einem Käufermarkt wieder. „Für mich ist es nun einfacher, einen Auftrag zu bekommen. Die Nachfrage ist zwar noch da, aber deutlich kleiner.“ Mit den erhöhten Zinsen könnten sich viele den Kauf nicht mehr leisten. Die Folge: Der Preis passe sich an und sinke „merklich.“ Miller-Lissner plädiert dafür, ehrlich damit umzugehen: „Die fetten Jahre sind vorbei. Meistens müssen wir Eigentümer aus ihren Traumwolken schmerzlich runterholen, wenn es um den aktuellen Wert ihrer Immobilie geht.“ Das heißt für die Makler, dass es nicht mehr so einfach ist, Geld zu verdienen. Der positive Nebeneffekt in der Branche ist laut Miller-Lissner: „Die Spreu trennt sich vom Weizen. Denn jetzt muss man einen sehr guten Service bieten und nicht einfach nur verkaufen. Häuser gehen nicht mehr von selber weg.“
Wie sich die Preise entwickeln, lässt sich auf den Immobilienportalen verfolgen. Auf Homeday beispielsweise lässt sich erkennen, wie sich die Preise in den vergangenen Jahren entwickelt haben. Die Daten sucht sich Homeday aus 350 verschiedenen Quellen zusammen. Die dort aufgeführten Preise gingen in den vergangenen Jahren durchweg immer nach oben, besonders steil im Jahr 2021, bis es Ende 2022 einen Knick gab, der sich im ersten Quartal diesen Jahres fortgesetzt hat. In einer sehr guten Wohnlage in Esslingen-Neckarhalde wurden im Herbst des Vorjahres dem Portal zufolge Quadratmeterpreise von mehr als 5200 Euro aufgerufen – inzwischen sind sie auf etwa 5000 Euro gesunken. In Wernau fallen die Preise noch schneller. Im letzte Quartal des Vorjahres wurde der Wert von Immobilien in bevorzugten Gegenden mit knapp 5000 Euro pro Quadratmeter berechnet. Nur wenige Monate später liegen die Preise bei 4650 Euro.
Schwierig wird es auch für Unternehmen, die bauen, um anschließend zu verkaufen. Hagen Schröter ist Geschäftsführer der Esslinger Wohnungsbau GmbH (EWB). Mit über 3200 Wohn- und Gewerbeeinheiten ist die EWB das größte öffentliche Wohnungsunternehmen in der Stadt. Zu fünfzig Prozent gehört sie der Stadt, die anderen fünfzig Prozent teilen sich Unternehmen der Esslinger Wirtschaft. Schröter rechnet vor: Die Baukosten liegen deutlich über 5000 Euro pro Quadratmeter. Dazu kommen Grundstücks- und Verkaufskosten – und schon liegt man höher als 6000 Euro. Für so viel Geld ist es inzwischen schwierig, einen Käufer zu finden.
Schröter erkennt darin auch eine Misere für Mieter: Manch einer, der aufgrund der früher niedrigen Zinsen Eigentum erworben hätte, mietet heute eine Wohnung. Die Folge: Noch mehr Menschen drängen auf den Mietmarkt, der ohnehin schon angespannt ist – und die Mieten steigen. Im neu errichteten Qbus nahe dem Esslinger Bahnhof werden seit Kurzem Wohnungen zur Miete angeboten. „Neubau-Wohnung inklusive Küche und separater Terrasse mit Blick über Esslingen. Zwei Zimmer, 49 Quadratmeter, 960 Euro.“ Das sind knapp 20 Euro pro Quadratmeter. Eine Bleibe für jedermann und jede Frau ist das nicht.
Auch bei schon bestehenden Wohnungen werden die Mieten weiter steigen, prognostiziert Falch von Haus&Grund. Er glaube allerdings nicht, dass Vermieter deshalb glücklicher werden. Es ist das wiederkehrende Problemgeflecht: Inflation, höhere Zinsen, höhere Renovierungskosten. Da Falch aber aus denselben Gründen auch nicht erwartet, dass in nächster Zeit mehr gebaut wird, kommt er zu dem Ergebnis: „Die Wohnungsnot wird sich weiter vergrößern.“
Zweckentfremdungsverbot
Die Stadt Esslingen plant ein Zweckentfremdungsverbot. Damit könnten Leerstand oder nicht genehmigte Umnutzung von Wohnungen künftig sanktioniert werden. Über den Effekt dieser Maßnahme tun sich zwischen den Lagern der Gemeinderatsfraktionen allerdings tiefe Gräben auf. Im Juni soll darüber entschieden werden.
Sozialwohnungen
In Esslingen gibt es derzeit fast 560 geförderte Mietwohnungen und 87 geförderte Eigentumswohnungen. Die Zahl der Sozialwohnungen hat laut Rathausverwaltung in den vergangenen 20 Jahren in Esslingen – wie auch in ganz Baden-Württemberg – stark abgenommen.
