2000 neue Wohnungen sollen pro Jahr in der Landeshauptstadt fertiggestellt werden, so lautet die politische Zielsetzung. 2022 war man davon meilenweit entfernt. Das Statistische Landesamt nennt Zahlen.
Der Wohnungsbau in der Landeshauptstadt hat im Jahr 2022 einen dramatischen Einbruch erlitten. Das politisch auch von Oberbürgermeister Frank Nopper (CDU) gesetzte Ziel von 2000 neuen Wohneinheiten ist deutlich verfehlt worden.
Bis 2033 sollen in Stuttgart 20 000 zusätzliche Wohnungen erstellt werden, diese engagierte Marke hat der Gemeinderat Ende April mit einem Grundsatzbeschluss bekräftigt. Zwar werde die Bautätigkeit „in naher Zukunft stark zurückgehen“, hatte Nopper in der Debatte gesagt, mittelfristig nehme man aber an, dass sich die Situation wieder verbessern werde.
Nun zeigt sich: Die nahe Zukunft ist längst Gegenwart. Den starken Rückgang gab es bereits 2022. In den letzen mehr als 40 Jahren gab es noch nie so wenige Wohnungen in Neubauten wie 2022, nämlich genau 775. Gegenüber dem Vorjahr beträgt der Rückgang 41,3 Prozent. 2021 konnten 1321 Wohnungen in Neubauten bezogen werden, 2020 waren es 1376 Einheiten.
Zu den Wohnungen in neuen Gebäuden kommen noch Aus-, An- und Umbauten im Bestand, dadurch wurden 2022 zusätzliche 181 Einheiten geschaffen, in Summe konnten somit 956 Wohnungen bezogen werden, sagt das Statistische Landesamt auf Anfrage. Es wurden in der Landeshauptstadt 2022 aber auch 28 Gebäude mit 155 Wohnungen abgerissen. Im Saldo bleibt damit ein Zuwachs von nur 801 Einheiten, 2021 waren es netto 1357. Noch schlechter als 2022 waren die Neu- und Ausbauzahlen zuletzt 2003, als die Wirtschaft in Deutschland schrumpfte, mit 911 Einheiten. Im Land insgesamt lesen sich die Zahlen weniger dramatisch. Der Rückgang liegt mit 34 549 Wohneinheiten bei 4,2 Prozent gegenüber 2021 (36 057), mit 13 794 Gebäuden wurden sogar 0,9 Prozentpunkte mehr erstellt als 2021. Im Bund gab es mit 295 300 Einheiten sogar 0,6 Prozent mehr als 2021.
Angesichts der Entwicklung ist Kritik der Eigentümerlobby des Vereins Haus und Grund und des Mietervereins absehbar. 2019 mit 1486 Einheiten sprach Haus und Grund von einem „Verwaltungsversagen ersten Ranges“. Gemeint war OB Fritz Kuhn (Grüne), der 1800 neue Wohnungen pro Jahr versprochen hatte.
Den Kritikern konnte die Stadtverwaltung damals Besserung in Aussicht stellen, weil es einen wachsenden Berg an Genehmigungen gab. Hier hat sich das Blatt gewendet: Erstmals seit 2005 ist die Zahl der neu genehmigten Wohnungen unter die 1000er-Marke gefallen. Das Baurechtsamt stellte 2022 für 909 Vorhaben eine Genehmigung aus (minus 32,6 Prozent). Im Vorjahr waren es 1348 gewesen. In der Regel entsteht ein Überhang genehmigter Einheiten. Allerdings wurden 2020 mehr Wohnungen fertig, als neue genehmigt wurden. Im Land ging die Zahl der Genehmigungen 2022 um 8,1 Prozent auf 42 136 Wohnungen zurück.
Die miserablen Zahlen liegen der Stuttgarter Stadtverwaltung noch nicht vor. Die Statistiker der Stadt erwarteten den deutlichen Rückgang erst für 2023, denn Ende 2021 war in Stuttgart der Bau von 2899 Wohneinheiten bereits begonnen worden. Die Erwartung in der Analyse zur Jahresmitte 2022 war, dass sogar mehr Wohnungen als 2021 (1321) fertig werden würden. Bauverzögerungen wegen Materialmangels oder fehlender Fachkräfte sind aber nicht unüblich.
Für Professor Stephan Kippes vom Institut für Immobilienmarktforschung (München) kommt der Einbruch 2022 nicht überraschend. Bereits Ende 2021 habe bei den Bauzinsen ein starker Anstieg von 0,8 auf inzwischen 3,5 bis vier Prozent pro Jahr begonnen, damit werde ein Käufer mit einem Kreditbedarf von 350 000 Euro um 900 bis 1000 Euro zusätzlich pro Monat belastet. „Das ist eine große Bremse“, sagt Kippes. Gleichzeitig seien Baumaterialien wie Stahl und Holz um 50 bis 70 Prozent teurer geworden.
„Es wird eher schlechter“, sagt Kippes mit Blick auf die weitere Zinsentwicklung. Die Preise gäben zwar inzwischen leicht nach, eine rasche Besserung sei aber nur bei einem kapitalen Konjunktureinbruch in Deutschland in Sicht. „Den sollte man sich nicht wünschen“, so der Experte. Leidtragende der Misere seien vor allem Mieterhaushalte, denn „die Mieten werden noch steigen“, so Kippes, weil in den Schwarmstädten wie Stuttgart „einfach zu wenig neue Wohnungen hinzukommen“.
Kippes rät angesichts der Lage von einer Wohnbauförderung mit der Gießkanne ab. Fördergeld müsse in Baden-Württemberg punktuell in die vom Mangel am stärksten betroffenen Städte wie Mannheim, Freiburg und Stuttgart fließen.
Diskutiert werden müssten Förderinstrumente wie Baukindergeld, Eigenheimzulage und die Absenkung der Grunderwerbsteuer beim erstmaligen Kauf. Unterstützt werden könnten auch Genossenschaften, weil diese keine Rendite ausschütteten und untere und mittlere Einkommensgruppen mit vergleichsweise günstigem Wohnraum versorgten. Klar sei, dass alle Maßnahmen Steuergeld kosteten. „Für dieses Jahr wird es ganz schwierig“, sagt Stephan Kippes, „es gibt viele, die ihren Wohnungswunsch zurückgestellt haben.“
