ExklusivImmobilienmarkt in Stuttgart Einstieg ins Wohneigentum schwieriger

Die geringe Neubautätigkeit in Stuttgart verursacht zusammen mit dem Zuzug vieler Menschen  eine große Nachfrage nach Wohnraum. Foto: Lichtgut/Achim Zweygarth
Die geringe Neubautätigkeit in Stuttgart verursacht zusammen mit dem Zuzug vieler Menschen eine große Nachfrage nach Wohnraum. Foto: Lichtgut/Achim Zweygarth

Auch im ersten Quartal 2017 haben die Verkaufspreise für neue und gebrauchte Eigentumswohnungen in Stuttgart neue Rekordwerte erreicht. Das geht aus dem Zahlen für den städtischen Gutachteraussschuss hervor, die der Stuttgarter Zeitung exklusiv vorliegen.

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Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln lediglich die Wünsche der Verkäufer. Den kompletten Überblick darüber, was tatsächlich bezahlt wird, haben die Notare, bei denen die Käufe beurkundet werden, und allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf diese Daten. Die Stuttgarter Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt exklusiv auf der Basis dieser Zahlen.

Stuttgart besitze einen der stabilsten und dynamischsten Wohnimmobilienmärkte Deutschlands, verkündete die Stadt unlängst in ihrem Jahresbericht zur Wohnungspolitik. Alle relevanten Faktoren seien solide. Die Firmen verfügten über eine enorme Wirtschaftskraft, die Niedrigzinsphase begünstige die Investition in Sachwerte wie Immobilien, und einem begrenzten Angebot stehe eine steigende Nachfrage nach Wohnraum und Wohneigentum aufgrund des steten Zustroms an Beschäftigten entgegen. Das vom Gemeinderat infolge der Weltklimakonferenz von Rio 1992 beschlossene Festhalten an Nachhaltigkeitsprinzipien wie der Priorisierung der Innen- vor der Außenentwicklung verhindert eine groß dimensionierte Bautätigkeit und Versiegelung naturbelassener und landwirtschaftlich genutzter Flächen zulasten späterer Generationen.

Nicht nur der Kauf einer Wohnung ist teuer in Stuttgart – auch die Mieten sind es. Warum die Mieten in der Stadt so hoch sind, erklärt StuggiTV im Video:

Stadt besitzt größere Flächen

Größere Flächen sind mittelfristig in Sicht, inwieweit sie fürs Wohnen zur Verfügung stehen werden, ist aber noch offen. Die Stadt hat die wohl erst von 2025 an bebaubaren Grundstücke hinter dem Bahnhof vor 16 Jahren erworben, weitere innerstädtische Areale wie das Bürgerhospitalgelände, der Cannstatter Neckarpark oder das Schoch-Areal in Feuerbach gehören ebenfalls der Stadt. Hier soll vor allem preiswerter Wohnraum für Durchschnittsverdiener entstehen.

Der Einstieg ins Wohneigentum sei aufgrund der stark gestiegenen Kaufpreise für Schwellenhaushalte ohne größeren Eigenkapitalanteil schwieriger und risikoreicher geworden, hat das Statistische Amt richtig erkannt. Die rund 500 Bodenrichtwerte für Baugrundstücke sind 2015 um zehn bis 15 Prozent nach oben angepasst worden. Eine weitere Anhebung stehe bevor, sagt Martin Weller, der stellvertretende Vorsitzende des städtischen Gutachterausschusses bei der Präsentation der Verkaufspreise für gebrauchte und neue Eigentumswohnungen im ersten Quartal dieses Jahres.

Zur Erinnerung: Bei Bestandswohnungen und Mehrfamilienhäuser stiegen die Preise zuletzt um 15 Prozent, für Neubauwohnungen um sieben Prozent. Für ein Einfamilienhaus, davon gibt’s aber nur sehr wenige, so dass sich ein quartalsbezogenes Update der Preise wegen der geringen Datenbasis nicht anbietet, wurde durchschnittlich 850 000 Euro, für ein Reihenhaus 465 000 Euro bezahlt. Zwischen 2010 und 2015 stiegen die Preise für gebrauchte Eigentumswohnungen um 45, für neue Eigentumswohnungen um 60 Prozent.

Wenige teure Immobilien treiben Durchschnittspreis nach oben

„Einzelne Projekte haben großen Einfluss auf die Preise in den jeweiligen Quartalen und Stadtteilen“, stellt Steffen Bolenz, ebenfalls stellvertretender Vorsitzender des städtischen Gutachterausschusses, der Bewertung der Zahlen des vergangenen Quartals voran. Schon einige wenige sehr teuer gehandelte Immobilien können den Durchschnittspreis nach oben treiben. Im Vergleich zum ersten Quartal 2016 wurden für die verkauften 124 Neubauwohnungen im Durchschnitt 6076 Euro pro Quadratmeter aufgerufen. Das sind 13 Prozent mehr als ein Jahr zuvor; damals bildeten noch 132 Einheiten die Datengrundlage.

Die günstigste Wohnung kostete 3944 Euro pro Quadratmeter (in Vaihingen) gegenüber 3513 Euro vor einem Jahr (in Feuerbach). Der bisher höchste Preis wurde im Norden aufgerufen, ein Projektentwickler offeriert an der Robert-Bosch-Straße Wohnungen im Millionen-Bereich und Quadratmeterpreisen von 15 580 Euro (und für andere Einheiten wohl noch deutlich mehr). Gegenüber dem letzten Quartal (5741 Euro bei 135 Einheiten) ergibt sich auch schon wieder ein um 5,83 Prozent höherer Durchschnittskaufpreis.

Zum Vergleich: In den 1980er Jahren lag der höchste Kaufpreis in der Stadt bei umgerechnet 4875 Euro pro Quadratmeter, in den 1990ern bei 6708 Euro, in den 2000er Jahren bei 8984 Euro. Im Jahr 2012 wurde dann erstmals ein Preis im fünfstelligen Bereich bezahlt – eine Wohnung an der Lenzhalde wechselte für 10 901 Euro pro Quadratmeter den Besitzer.

Die verhältnismäßig geringe Zahl von Neubauten wirkt sich demotivierend auf ausländische Großinvestoren, aber stimulierend auf den Handel mit Gebrauchtimmobilien aus. Hier ist die Datenbasis größer und aussagekräftiger. Im ersten Quartal wurden 517 Wohnungen verkauft (gegenüber 621 in den ersten drei Monaten des Vorjahres). Der Durchschnittspreis beläuft sich auf 2405 Euro, 17 Prozent mehr als vor einem Jahr und 1,6 Prozent mehr als im letzten Quartal 2016. Inklusive Grunderwerbsteuer und anderer Nebenkosten ist eine 100-Quadratmeter-Wohnung also nicht mehr unter 260 000 Euro zu haben.

Die teuerste gebrauchte Immobilie wechselte für 14 177 Euro pro Quadratmeter den Besitzer (im Westen), die günstigste für 1091 Euro in Bad Cannstatt. Im Bereich Mitte, dazu gehören die Bezirke Mitte, West, Nord, Ost, Süd, Botnang sowie Kaltental, wurden 212 Objekte veräußert, hier stieg der Durchschnittspreis um 19,4 Prozent im vergangenen Jahr auf 3819 Euro.

Die Immobilienexperten geben mit ihren Quartalszahlen eine Prognose zur weiteren Entwicklung der Immobilienpreise ab. Beim Neubau ist die Erwartung im Vergleich zum letzten Quartal gleich geblieben – die Gutachter erwarten eine Steigerung von zwei bis sieben Prozent. Nur für die Bereiche Neckar und Filder stehen die Pfeile senkrecht, das bedeutet Steigerungen von mehr als sieben Prozent.




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