Immobilienatlas Stuttgart Preise bis 2500 Euro sind Mangelware

Von Jörg Nauke 

Der Wohnungsmarkt in Stuttgart bleibt angespannt: Der Markt der Bestandseigentumswohnungen wird von Angeboten zwischen 3000 und 4000 Euro pro Quadratmeter geprägt.

In Feuerbach baut die städtische Wohnungsbaugesellschaft SWSG 59 neue Einheiten. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko
In Feuerbach baut die städtische Wohnungsbaugesellschaft SWSG 59 neue Einheiten. Foto: Lichtgut/Max Kovalenko

Stuttgart - Was kostet eine Immobilie in Stuttgart wirklich? Die Preise aus Internetportalen und Inseraten spiegeln nur die Wünsche der Verkäufer. Was tatsächlich bezahlt wird, wissen nur die Notare. Allein der städtische Gutachterausschuss hat Zugriff auf die Daten. Unsere Zeitung präsentiert jedes Quartal die Preisentwicklung am Immobilienmarkt auf Basis der Zahlen.

„München und Stuttgart sind immer noch einsame Spitze“, titelte in dieser Woche der „Spiegel“ und thematisierte einmal mehr das bundesweit höchste Mietpreisniveau. Die Mieter zahlen in Deutschland im Schnitt 6,72 Euro pro Quadratmeter, in Stuttgart sind es 9,92 Euro. Die Nachricht, dass der Tiefbahnhof drei Jahre später fertig wird als behauptet, ist keine gute Nachricht. Die Gleisflächen waren schließlich von der Stadt schon vor 15 Jahren mit den Ziel erworben worden, dort großflächig Wohnraum zu schaffen.

Auch gebrauchte Wohnungen steigen im Peis

Glücklich können sich Stadtbewohner schätzen, die in einer eigenen Immobilie ­leben und jene, die an einen Verkauf denken, denn die Angebote hinken deutlich hinter der Nachfrage zurück. Günstig ist fast nichts mehr, wie das Stadtmessungsamt mit seinen Umsatzstatistiken der Jahre 2010 bis 2017 nachweist. Nur noch ein verschwindend kleiner Prozentsatz von wiederverkauften Eigentumswohnungen liegt in der Preisklasse bis 1500 Euro pro Quadratmeter. 2012 war es noch jede fünfte Wohnung. Auch in den Kategorien bis 2500 Euro erreicht die Verkaufsquote in diesem Jahr einen Tiefstand. Bei rund 40 Prozent aller verkauften Wohnungen werden Preise von 3000 bis 4000 Euro aufgerufen, etwa 17 Prozent kosten zwischen 4000 und 5000 Euro. Und mit sechs Prozent erreicht der Anteil der Einheiten von über 5000 Euro einen Spitzenwert. Er liegt heute etwa sechsmal höher als noch 2012.

Bei Neubauten verläuft die Entwicklung identisch. Der Anteil „günstiger“ Wohnungen bis 3000 Euro pro Quadratmeter ist gering. 2012 war noch jede dritte Wohnung für diesen Preis zu haben. Nun kostet schon ein Drittel der in diesem Jahr verkauften Einheiten zwischen 5000 und 6000 Euro pro Quadratmeter. 19 Prozent fallen unter die Kategorie 6000 bis 7000 Euro. Das ist ebenso Rekord wie die 17 Prozent Wohnungen über 7000 Euro. Es verwundert nicht, dass die Preise für neue und zum Wiederverkauf stehende Eigentumswohnungen auch im dritten Quartal 2017 in den meisten Stadtbezirken gestiegen sind und sich somit die Prognosen der stellvertretenden Vorsitzenden des städtischen Gutachterausschusses, Martin Weller und Steffen Bolenz, bewahrheitet haben. Ein Ende der Preissteigerung sehen sie nicht. Auch fürs nächste Jahr erwarten sie Preissteigerungen von sieben Prozent und mehr.

Kaufpreise sind in acht Jahren um 73 Prozent gestiegen

Die Schere zwischen Kaufpreisen und Mieten geht allerdings immer weiter auseinander. Laut dem Immobilienverband Deutschland zogen die Kaufpreise für Eigentumswohnungen in Stuttgart seit 2009 um 73 Prozent an, die Mieten dagegen „nur“ um 37 Prozent. Vor allem teure Wohnungen lassen sich folglich nicht mehr über Mieteinnahmen finanzieren, weshalb die Fachleute davon ausgehen, dass im höheren Preissegment vor allem die Eigennutzung Priorität genießt.

Fündig werden Investoren in Stuttgart unter anderem in Feuerbach, wo die städtische Wohnungsbautochter SWSG am Theoderichweg für 59 Einheiten Bauträger ist und im dritten Quartal 27 veräußerte. Sie vermarktet 100 Wohnungen am Roten Stich, die Firma Gieag 70 Appartements unter dem Motto „Mayliving“ an der Maybachstraße am Killesberg. 39 Wohnungen bietet Mair & Goyke Prime Estates GmbH in der Mönchstraße in Stuttgart-Nord an.

Dem Markt täte Volumen gut, damit war es auch im dritten Quartal dieses Jahres nicht weit her. Gerade einmal 126 Verkäufe gingen über die Tische der Notare. Im zweiten Quartal waren es mit 96 noch weniger gewesen, im Vergleichszeitraum des Vorjahres waren aber noch 183 Neubauwohnungen verkauft worden. Neben dem SWSG-Schwerpunkt in Feuerbach gibt es noch größere Verkäufe im Stuttgarter Norden (20) und in Vaihingen (19). In den Neckarvororten und auf den Fildern herrscht dagegen Flaute. Der günstigste Neubau kostet 3774 Euro pro Quadratmeter. Dieses „Schnäppchen“ gab es im Bereich „Neckar“. Wo genau, wird nicht bekannt gegeben. Das Stadtmessungsamt unterlässt bekanntlich die Ortsbezeichnung aus Datenschutzgründen, sofern es in einem Stadtteil nur eine Veräußerung im betreffenden Zeitraum gegeben hat. Vor einem Jahr kostete die günstigste Wohnung noch 2856 Euro, im zweiten Quartal waren es schon 3443. Die teuerste Wohnung befindet sich in der Robert-Koch-Straße (14 850 Euro pro Quadratmeter). Der Spitzenwert im zweiten Quartal belief sich auf 16 941 Euro. Einen Hinweis auf das Preisniveau liefert der Mittelwert, allerdings wird er bei niedrigen Verkaufszahlen und hohen Spitzenwerten auch schnell verwässert. Der Wert von 5650 Euro lag sowohl vor einem Jahr höher (5742 Euro) wie auch im vorvergangenen Quartal (5976 Euro).

Rückgang auch beim Verkauf von Eigentumswohnungen

Deutlich lebhafter ist der Handel mit gebrauchten Eigentumswohnungen. 596 Einheiten wurden im dritten Quartal veräußert, aber auch das sind deutlich weniger als im Vorjahr (620). Gegenüber damals zog der Mittelwert von 3152 auf 3442 Euro an. Die günstigste Wohnung kostete 1064 Euro pro Quadratmeter und findet sich in Heumaden, im zweiten Quartal war tatsächlich noch eine für unter 1000 Euro zu haben (909). In der Spitze kostet gebrauchter Wohnraum fast 7000 Euro – im dritten Quartal betrug der höchste Preis 6981 Euro, im zweiten Quartal waren es 7063 Euro gewesen.

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