Stadtverwaltung und Gemeinderat wollen der Wohnungswirtschaft zur Seite stehen. Über die Details herrscht Uneinigkeit.
Die Stadt Stuttgart hat angekündigt, den schwächelnden Wohnungsbau auch in schwierigen Zeiten forcieren zu wollen. Dafür hat sie etwa das Eigenkapital ihrer Wohnungsbautochter SWSG, die bis 2027 rund 1,1 Milliarden Euro investiert, mit 200 Millionen Euro gestärkt, damit sich diese am Kapitalmarkt ausreichend Fremdmittel verschaffen kann. Ohne die privatwirtschaftlichen und die genossenschaftlichen Unternehmen der Wohnungswirtschaft lässt sich aber das Ziel von mindestens 1800 neuen Einheiten pro Jahr – zuletzt war es gerade einmal die Hälfte – nicht erreichen. Diese sind wegen der Krise nur mit Zuschüssen zu Investitionen in den Neubau zu bewegen. Deshalb ist eine Neuauflage des Bündnisses für Wohnen mit kommunalen Unterstützungsleistungen geplant.
Darüber sollte der Ausschuss für Stadtentwicklung und Technik am Dienstag final beraten. OB Frank Nopper (CDU) war eigens dafür in die Sitzung gekommen. Die Fraktionen sind mit der präsentierten Vorlage aber nur im Grundsatz zufrieden. Die unterschiedlichen Vorstellungen im Detail haben sie in ausführlichen Anträgen formuliert, die nun erst nach den Osterferien diskutiert werden. Am 15. April sollen sich Stadträte und Mitglieder des Bündnisses im Unterausschuss Wohnen austauschen. Er werde mit Martin Körner, dem Leiter des Grundsatzreferats Klimaschutz, Mobilität und Wohnen, „wie ein Löwe“ für die Vorstellungen der Verwaltung kämpfen, die am 18. April im Gemeinderat beschlossen werden sollen, so der OB. Körner ist „optimistisch, einen guten Beschluss hinzubekommen“. In der Verwaltung fällt es schwer, die Forderungen des Linksbündnisses nach höheren Quoten für Sozialwohnungen bei Neubauten sowie jene von Grünen sowie der Fraktionsgemeinschaft Puls, denen die Eckpunkte zu wenig konkret erscheinen und deshalb auf weitere Untersuchungen drängen, noch konstruktiv zu nennen. Wer so mit den „wohlmeinendsten Unternehmen umgeht, braucht sich nicht zu wundern, wenn im Wohnungsbau nichts vorangeht“, heißt es im Rathaus .
Die Stadt plant etwa die Vergabe von Grundstücken und einen Zuschuss von 300 Euro pro Quadratmeter, um den Bau von Sozialwohnungen zu unterstützen. Mit acht Millionen Euro bis 2025 ließen sich 400 Einheiten mitfinanzieren. Im Gegenzug erwartet die Stadt Zusagen für geförderte Wohnungen und Belegungsrechte. Allerdings unterstellt OB Nopper, dass ausreichend Mittel aus der Wohnungsbauförderung des Landes bereitgestellt werden. Wenn überhaupt, dann können nur mit einer Kombination von kommunalen und staatlichen Mitteln die Wohnungsbauunternehmen in die Lage versetzt werden, wieder zu investieren.
Das wird aber schwierig, wie der Verband baden-württembergischer Wohnungs- und Immobilienunternehmen (VBW) aktuell mitteilt, dessen Mitglieder in diesem Jahr den Bau von 4000 Wohnungen zurückgestellt haben. Laut einer Umfrage würden 2024 zwei Drittel der 276 Mitgliedsunternehmen nicht mit dem Bau neuer Wohnungen beginnen. Hauptgrund sind mit 87 Prozent die zu hohen Baukosten, dicht gefolgt von fehlender Verlässlichkeit bei der Förderung mit 77 Prozent und zu hohen Finanzierungskosten mit 76 Prozent. Fehlende Grundstücke (9 Prozent) seien laut der Erhebung kein Thema mehr. Dieses Jahr würden von den VBW-Mitgliedern noch über 4000 Einheiten fertiggestellt, davon über 40 Prozent mit Mitteln aus dem Wohnungsbauprogramm des Landes. 2023 seien es sogar noch über 4500 Mietwohnungen gewesen.
Ein weiterer Grund für die Misere auf dem Bau sind ausgeschöpfte Landesmittel. Das hat jeder dritte Betrieb betont. „Was wir brauchen, ist Verlässlichkeit“, betont Verbandsdirektorin Iris Beuerle. Sie kritisiert, dass das Förderprogramm nicht für das komplette Jahr ausreiche. Der kaufmännische Geschäftsführer der städtischen Wohnungsbautochter SWSG, Samir Sidgi, hat unlängst im Wirtschaftsausschuss die prekäre Lage an der Kreditfront dargestellt: Demnach kalkuliert sein Unternehmen im Zeitraum 2023 bis 2027 mit 214 Millionen Euro aus dem Fördertopf des Landes, von denen allerdings aktuell 75 Prozent noch nicht gesichert sind.
An einen erheblichen Abfluss von eigenen Mitteln mit dem Baufortschritt infolge der verzögerten Auszahlung des Landesdarlehens ist er gewöhnt. Die SWSG kompensiert das mit eigenem Geld sowie mit Mitteln der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und – dank der Rückendeckung der Stadt – auch mit Kapitalmarktdarlehen. Allerdings beläuft sich die Verzögerung mittlerweile schon auf rund zwölf Monate. Private Unternehmen haben diesen Spielraum laut VBW kaum. Neben der Bauwirtschaft kritisieren auch die IG Bau und der Mieterbund Baden-Württemberg, dass das Land zu wenig für den Wohnungsbau tue. Weil die wenigen Mitel durch 2023 gestellte Anträge bereits ausgegeben wurde, könnten in diesem Jahr eingereichte Anträge erst 2025 beschieden werden. Die Anträge würden in die Zukunft verschoben. „2022 waren die Landesmittel im September ausgeschöpft, 2023 im Mai und 2024 schon im Januar, so der Mieterbundsvorsitzende Rolf Gaßmann.“ Er hält es für besorgniserregend, dass 2023 58 Prozent weniger Wohnungen beantragt worden seien.
Ein Sprecher des Ministeriums für Landesentwicklung und Wohnen hebt dagegen die stetige Erhöhung der Fördermittel hervor. Sie betrugen 2020 und 2021 rund 250 Millionen Euro, stiegen dann über 427 und 463 auf nun 551 Millionen Euro. Eine Antwort der Landesregierung auf eine Anfrage der SPD macht aber deutlich, dass der Bund für die Erhöhung verantwortlich ist und der Landesanteil überschaubar ist.
Von den 551 Millionen Euro sind 391 Millionen Bundesmittel (70,95 Prozent). „Originäre Landesmittel“ sind lediglich 140 Millionen Euro (25,43 Prozent), 20 Millionen kommen von der L-Bank (3,63 Prozent). Optisch besser schaut es aus, wenn man die Bundes- und die originären Landesmittel ins Verhältnis setzt: Die „Kofinanzierungsquote“ beträt 35 Prozent. Diese ist nicht vorgegeben und deshalb in anderen Bundesländern höher.
SEP-Programm
Das Landesprogramm Wohnungsbau stellt auch günstige Mittel für den Bau und Kauf von selbst genutztem Wohneigentum für Familien zur Verfügung, die die Stadt Stuttgart aufstockt. Das kommt aber wegen der niedrigen Einkommensgrenzen, mit denen das geforderte Eigenkapital angespart werden müsste, so gut wie nicht mehr vor. Und ohne das Z-15-Landesdarlehen, das den Kapitaldienst (ein Prozent Zins, 2,25 Prozent Tilgung) auf 15 Jahre festschreibt, sind Käufe heute kaum realistisch. Der Gemeinderat hat in den Haushaltsberatungen im Dezember 2023 beschlossen, für sein eigenes Eigentumsprogramm (SEP) vorerst keine Mittel bereitzustellen, und die Verwaltung aufgefordert, Vorschläge über Alternative zu machen. Das SEP sah, auch abhängig vom Einkommen, Baukostenzuschüsse von bis zu 65 000 Euro vor.
Beispiel
SWSG-Chef Samir Sidgi hat im Ausschuss das Beispiel einer Vier-Zimmer-Wohnung für 615 000 Euro präsentiert. Die kaufwillige vierköpfige Familie müsste ohne Landesförderung statt 57 000 dann 182 000 Euro Eigenkapital aufbringen und am Kapitalmarkt ein Darlehen statt von 200 000 Euro in Höhe von 397 000 Euro aufbringen.
