Baupfusch Mängel rechtzeitig erkennen

Von olm 

Fehlerhafte Abdichtungen, schlechte Betonqualität - kein Neubau ist mangelfrei. Wer Schaden vermeiden will, muss diese rechtzeitig erkennen.

Beim Bauen muss man nichts dem Zufall überlassen. Gutachter können Hilfestellungen geben.  Foto: Mierendorf
Beim Bauen muss man nichts dem Zufall überlassen. Gutachter können Hilfestellungen geben. Foto: Mierendorf

Wenn der Sachverständige im Auftrag von RTL 2 als 'Bauexperte im Einsatz' fehlerhafte Dämmungen, nicht fachgerecht verlegte Stromkabel oder ein völlig verpfuschtes Dach begutachtet, ist das Kind meist schon längst in den Brunnen gefallen. Der Stuttgarter Gutachter Helmut Stötzler hält aber die Fälle, die letztendlich im Fernsehen dramatisch in Szene gesetzt werden, eher für Ausnahmefälle, wenngleich sich Mängel am Bau nie ganz vermeiden lassen. Und: der dabei oft bei solchen Sendungen verwendete Begriff 'Baupfusch' beschreibe das Pro­blem nur unzutreffend.

'Es gibt Baumängel und Bauschäden', differenziert der Gutachter und erklärt: Wenn zum Beispiel wegen einer Undichtheit am Gebäude Wasser in das Haus hineinläuft, führt dies zu einem Bauschaden. Ein Baumangel liegt schon vor, wenn es einen Unterschied zwischen der geschuldeten und der erbrachten Leistung gibt. Helmut Stötzler ist einer von rund 30 von der IHK Region Stuttgart öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Schäden an Gebäuden. Das Interesse an diesen Themen ist groß, vor allem, wenn spektakuläre Baumängel zutage treten.

Extremfälle sind nicht die Regel

Die TV-Sender würden regelmäßig ihn und seine Kollegen abtelefonieren und nach derartigen Fällen fragen. Der Sachverständige gibt aber Entwarnung für die Region: 'Solch dramatische Fälle kommen bei uns maximal alle zwei bis vier Jahre vor', relativiert er. Und selbst dann sei meist von Anfang an alles nur Erdenkliche schiefgelaufen. In vielen dieser Fälle hätten Bauherren aus Kostengründen auf Firmen gesetzt, denen das nötige Wissen und die Erfahrung fehlten. Auch wenn die Extremfälle nicht die Regel sind, haben die Bausachverständigen in Stuttgart und der Region genug zu tun.

Jedes Jahr hat der Diplom-Ingenieur und Freie Architekt zwischen 60 und 100 Gutachten zu erstellen. Rund ein Drittel seiner Fälle sind baubegleitende Qualitätskontrollen. Seine Auftraggeber sind Bauträger, die Mehrfamilienhäuser errichten, oder Erwerber von Eigentumswohnungen. Dabei kommt der Sachverständige bis zu fünfmal im Laufe der Bauarbeiten auf die Baustelle und prüft die richtige Ausführung. Mängel rechtzeitig zu erkennen, spare viel Ärger und manche spätere gerichtliche Auseinandersetzung, sagt er. Schummeleien fallen ihm sofort auf: 'Ein guter Gutachter weiß ganz genau, wo er bei dem Bauobjekt hinschauen muss', so Stötzler. Das macht nicht nur Freunde. 'Es gibt Baustellen, da freut man sich über den Gutachter, und der Bauträger nimmt die Anmerkungen des Sachverständigen ernst. Auf anderen Baustellen ist der Gutachter weniger gern gesehen und wird angefeindet.'

Doch Stötzler sieht das gelassen. Ein Gutachter müsse immer damit leben, dass er nicht überall gut Freund sei. Dass es immer wieder mal zu Konflikten zwischen Gutachter und Bauausführenden kommt, hat indes viele Gründe. Oft liegt es einfach an der fehlenden Ausführungsqualität. 'Hier gibt es sehr große Unterschiede', bemängelt er. Das liege auch daran, dass die Bauunternehmer heute die Arbeitsleistung bei Subunternehmern mit ungelernten Arbeitskräften wesentlich günstiger im europäischen Ausland einkaufen könnten. Das habe dazu geführt, dass die Schere zwischen dem Wissen von qualifizierten Handwerkern und dem, was auf manchen Baustellen tatsächlich ausgeführt wird, immer weiter auseinandergeht.

Ein Gutachten lohnt sich in jedem Fall

Bei aller Kritik dürfe aber auch nicht vergessen werden, dass das Bauen heute viel komplizierter als noch vor 15, 20 Jahren sei. Schon allein die komplexen Anforderungen an die Gebäudedämmung würden zwangsweise zu mehr Mängeln führen, relativiert der Sachverständige. Das sei auch mit ein Grund dafür, dass die Überwachung der Bautätigkeit durch einen Sachverständigen heute praktisch Standard sei, sofern kein Architekt mit eingebunden ist. Viele Bauträger setzten in diesen Fällen zunehmend auf die gutachterliche Tätigkeit als Instrument der Qualitätssicherung. Rund ein bis zwei Prozent der Bausumme kostet es, seinen Bau durch einen Gutachter überprüfen zu lassen. Bei einem Reihenhaus können das schon mal zwischen 2000 und 3000 Euro sein. 'Eine Investition, die sich in jedem Fall lohnt', meint der Gutachter.

So ließen sich durch die Qualitätskontrolle schon in der Entstehungsphase des Bauobjekts schwerwiegende Baumängel beseitigen. Das komme dem Bauträger wie dem Erwerber zugute, meint Stötzler. Allerdings gebe es eine Einschränkung: Gutachter hätten keine Möglichkeit, auf der Baustelle Anweisungen zu geben. Die Beseitigung der Mängel muss letztendlich der Bauherr selbst in die Wege leiten. Spätestens bei der Bauabnahme, also dann, wenn das Objekt vom Bauträger in die Hand des Erwerbers übergeht, sollten unerfahrene Erwerber einen Gutachter hinzuziehen, rät Stötzler. Denn ist die Bauabnahme vom Erwerber erst einmal vorbehaltlos unterschrieben, ist es viel schwieriger, Mängelbeseitigungen durchzusetzen. Und dann bleibt oft nur der ungewisse Klageweg über die Gerichte. Der Sachverständige macht aber auch noch einmal deutlich, dass Mängel sich bei der heutigen komplexen Bauweise nicht immer ganz vermeiden lassen. Das müsse jeder Bauherr wissen.