Vor allem die qualitative Einordnung der Mietwohnung gibt immer wieder Anlass zu Streit bei Mieterhöhungen. Dass liegt daran, dass die zu erzielende Miete auch abhängig von der Ausstattung einer Wohnung ist. Klar, dass der Vermieter regelmäßig ein Interesse daran hat, dass seine Mietwohnung möglichst hoch eingestuft wird, während der Mieter die Ausstattungsqualität gerne nach unten korrigiert. Um aber zu vermeiden, dass sich Vermieter und Mieter jedes Mal vor Gericht zum Beispiel über die Frage streiten, ob eine mit Einzelöfen beheizte Wohnung weniger Miete wert ist oder nicht, definiert der Mietspiegel auch sogenannte abwertende und aufwertende Merkmale, die den Mietzins beeinflussen.

Realitätsferne Merkmale

Immobilienmakler wie Erich Hildenbrandt stellen Mietspiegel nicht grundsätzlich infrage, halten sie aber gerade in diesem Punkt teilweise für realitätsfern. "Welcher Vermieter baut schon in eine Mietwohnung eine Fußbodenheizung ein", fragt er in Anspielung auf "das stark aufwertende Merkmal" im aktuellen Stuttgarter Mietspiegel. Den Makler ärgert es aber seit Jahren auch, dass zum Beispiel auf Neubaustandard sanierte Altbauwohnungen in Stuttgart vom Mietspiegel fast genauso behandelt werden wie eine nicht sanierte Altbauwohnung. Für Professor Rebitzer liegt der Teufel dabei im Detail. Da die Daten in den Kommunen nicht vorliegen, müssten sie teilweise sehr aufwendig statistisch erhoben werden. Das geschieht in der Landeshauptstadt durch das Statistische Amt, andere Städte und Gemeinden beauftragen dazu externe Institute.

Je nach Größe einer Kommune kann so eine Erhebung schon mal bis zu 600 000 Euro kosten. Ein zentraler Punkt der Erhebung besteht darin, die Merkmale herauszuarbeiten, die für die Preisbildung einer Kommune wichtig sind. Doch damit beginnt das Dilemma erst. Denn der Gesetzgeber schreibt vor, dass alle Merkmale, die für die Preisbildung eine Rolle spielen, bei einem qualifizierten Mietspiegel berücksichtigt werden müssen. Wenn also zum Beispiel die Erhebung in einer Kommune ergibt, dass für Mietwohnungen mit Fußbodenheizungen mehr Miete bezahlt wird als für andere Wohnungen, so muss dies berücksichtigt werden. Vier Jahre später, wenn die nächste qualifizierte Erhebung ansteht, kann dies schon wieder Makulatur sein. "Der Markt ist ständig in Bewegung. Und das erschwert die Bewertung ungemein", ist die Erfahrung von Dieter Rebitzer.

 

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